Grundschuld
Die Grundschuld ist die Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist.
Die Grundschuld gehört zu den Grundpfandrechten und wird in der Regel zur Absicherung eines Darlehens bestellt. Im Gegensatz zur Hypothek ist sie in ihrem Bestand von der gesicherten Forderung unabhängig: wird das Darlehen zurückbezahlt, bleibt die Grundschuld unverändert bestehen und kann später als Sicherheit für ein neues Darlehen wieder verwendet werden.
Die Grundschuld entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch; sie kann auf mehreren Grundstücken lasten (Gesamtgrundschuld) und ist übertragbar.
Es ist den Parteien aber unbenommen, vertraglich zu vereinbaren, dass die Grundschuld der Sicherung einer bestimmten Forderung dienen soll. Dies wird als Sicherungsgrundschuld bezeichnet. Die Sicherungsgrundschuld wurde von der Rechtsprechung entwickelt.
Es werden folgende Formen der Grundschuld unterschieden:
- Eine Grundschuld kann gemäß §§ 1192,1116 BGB als Brief- oder Buchgrundschuld bestellt werden. Der Unterschied zwischen beiden Formen liegt in den zur Übertragung notwendigen Voraussetzungen:
Die Briefgrundschuld erfordert die Übergabe des Briefes. Sie ist der Normalfall.
Bei der Buchgrundschuld wird die Erteilung des Briefes ausgeschlossen. Zu der Ausschließung ist die Einigung des Gläubigers und des Eigentümers sowie die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.
- Fremdgrundschuld und Eigentümergrundschuld:
Bei der Fremdgrundschuld ist ein Dritter als Gläubiger der Grundschuld eingetragen. Sie ist der gesetzliche Normalfall.
Bei der Eigentümergrundschuld (§ 1196 BGB) ist der Grundstückseigentümer als Gläubiger der Grundschuld eingetragen. Ziel ist u.a. die Sicherung eines bestimmten Grundbuchrangs.
- Isolierte Grundschuld und Sicherungsgrundschuld
In der Praxis werden Forderungen derzeit zumeist mit der Vereinbarung einer Sicherungsgrundschuld und nicht mehr wie zuvor mit einer Hypothek gesichert. Hintergrund ist die vereinfachte Nutzungsmöglichkeit der Grundschuld im Gegensatz zur Hypothek: Veränderungen wie z.B. eine Umschuldung, Abtretung oder eine weitere Finanzierung können ohne zusätzliche Grundbucheintragung vereinbart werden.
In der letzten Zeit hat sich die Bestellung der Grundschuld zur Immobilienfinanzierung jedoch als ein großes Risiko für den Schuldner herausgestellt. Einige Kreditinstitute sind dazu übergegangen, auch nichtnotleidende, durch Grundschulden gesicherten Darlehen zu verkaufen, teilweise an Hedge-Fonds. Hintergrund ist, dass dadurch der Verkauf von in dem Bündel enthaltenen notleidenden Krediten schmackhafter gemacht werden soll.
Als Lösung bietet sich für den Schuldner daneben an, wieder auf die streng akzessorische Hypothek zurückzugreifen oder die Nichtabtretbarkeit der Grundschuld in das Grundbuch eintragen zu lassen.