Mietkautionen bei Insolvenz des Vermieters stark gefährdet

Mit Urteil vom 20.12.2007 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein Wohnungsmieter im Falle der Insolvenz seines Vermieters nur dann die von ihm gezahlte Kaution ungeschmälert herausverlangen kann, wenn der Vermieter sie vor der Insolvenz auf einem Sonderkonto angelegt hat. Andernfalls, wenn der Vermieter sie nicht von seinem Vermögen getrennt angelegt hat, kann er seine Forderung nur - wie alle anderen Gläubiger auch - zur Tabelle anmelden.

Er darf dann allenfalls noch darauf hoffen, eventuell nach Abschluss des Verfahrens eine Quote auf seine Forderung zu erhalten. Erfahrungsgemäß sind diese Quoten - wenn sie überhaupt gezahlt werden unter 10 % der Forderung.

Um sicher zu gehen sollten Mieter von Ihrem Vermieter den Nachweis zu verlangen, dass er die Kaution gem. § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB von seinem Vermögen getrennt angelegt hat. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, ist der Mieter berechtigt, seine Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrages zurückzuhalten."

Beispiel: Im Mietvertrag ist eine Kaution von drei Monatsmieten vereinbart. Der Mieter hat die Kaution bei Einzug gezahlt. Er fordert nun den Vermieter auf, ihm den Nachweis zu erbringen, dass er die Kaution auf einem Treuhandkonto angelegt hat. Der Vermieter führt den Nachweis nicht in angemessener Frist (mindestens zwei Wochen). Jetzt ist der Mieter berechtigt, die nächsten drei Mieten nicht zu zahlen. Wenn der Vermieter den Nachweis später nachreist, müssen die zurückbehaltenen Mieten allerdings nachgezahlt werden.

Etwas anderes gilt, wenn die Kaution von Anfang an auf ein ausgewiesenes Kautionskonto gezahlt wurde, eine Kautionssparbuch hinterlegt wurde oder der Mieter statt der Kaution eine Bürgschaft seiner Bank hinterlegt hat. In diesen Fällen ist die Kaution insolvenzsicher.

Einige Vermieter vereinnahmen die Kaution in ihrem Vermögen und sichern die Rückzahlung durch eine Bürgschaft ab. Diese Praxis entspricht nicht dem Gesetz. Für den Mieter bietet diese Praxis nur dann eine ausreichende Sicherheit, wenn er eine Bürgschaftsurkunde erhält, in der sich ein in der EU zugelassenes Kreditinstitut oder ein in der EU zugelassener Kreditversicherer für die Rückzahlung der gesamten Kaution einschließlich einer üblichen Verzinsung verbürgt. Wer diesen Weg für zu kompliziert hält, sollte den beschriebenen Weg gehen und den Vermieter zur Hinterlegung auffordern, ggf. die Miete zurückbehalten. Der Vermieter kann den Mieter auch nicht darauf verweisen, er habe eine andere Art der Sicherheitsleistung im Mietvertrag vereinbart. Derartige Klauseln sind nur wirksam, wenn die Kaution vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt wird.
 

BGH, Urteil vom 20.12.2007, AZ.: IX ZR 132/06