Mit dem Tod des Mieters ist alles vorbei - so denken viele. Das ist aber keineswegs der Fall. Der Mietvertrag besteht vielmehr weiter. Nur: Anstelle des bisherigen Mieters treten die verbleibenden Haushaltsmitglieder, Familienangehörigen oder die Erben in den Mietvertrag ein. Diese haften dann gesamtschuldnerisch für alle bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten. Also: Mietforderungen, Nebenkostennachforderungen, Renovierungskosten oder Schadenersatzforderungen.
Aber was ist, wenn die Erben nicht bekannt oder keine Erben vorhanden sind? Dann muss sich der Vermieter notgedrungen auf die Suche nach möglichen Erben machen, wenn er das ausstehende Geld bekommen will. Bei den Nachforschungen nach eventuellen Erben bieten sich zunächst Freunde, Bekannte oder der Familienkreis des Verstorbenen an.
Bleibt man hier erfolglos gibt es die Möglichkeit spezialisierte Ermittlungsdienste zu beauftragen. Eine professionelle Recherche, wie die EuroScore® Erben Ermittlung kann in den meisten Fällen helfen.
Bleiben die Erben dennoch unbekannt sollten Sie wie folgt vorgehen:
- Kündigen Sie das Mietverhältnis so schnell wie möglich. Sie haben das Recht, dies innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu tun. Die dreimonatige Kündigungsfrist können Sie nur umgehen, wenn es zu Mietrückständen kommt. Bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten dürfen Sie wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen.
- Beantragen Sie zeitnah eine Nachlasspflegschaft beim Nachlassgericht (Amtsgericht). Die gerichtliche Nachlasssicherung erfolgt durch die Bestellung eines Nachlasspflegers, dem die Verwaltung des Nachlasses obliegt. Der Nachlasspfleger bezahlt offene Rechnungen. Er ist Ihr Adressat für etwaige offene Forderungen aus dem Mietverhältnis. Ihre Kündigung der Wohnung könnten Sie auch an das Nachlassgericht richten. Wenn später noch ein Erbe gefunden werden sollte, wirkt die Kündigung gegenüber diesem ebenfalls.
- Geben Sie die Kündigung außerdem beim zuständigen Landesfiskus ab, der letztlich der gesetzliche Erbe ist, falls sich kein anderer Erbe finden lassen sollte. Der Landesfiskus haftet aber nur für den Nachlass. Ist dieser nichts wert, werden Ihre Forderungen nicht beglichen.
Vorsichtig sollten Sie in jedem Fall mit eigenmächtigen Handlungen sein. Hüten Sie sich vor allem davor, bei unbekannten Erben die Wohnung selbst zu räumen und das Inventar auf den Sperrmüll zu geben, um Ihre Räume möglichst schnell wieder vermieten zu können. Auch ein unbekannter Erbe erlangt nämlich rechtlich Wohnungsbesitz. Unter Umständen könnten Sie sich am Ende noch wegen Hausfriedensbruch und Sachbeschädigung strafbar machen.