Inkasso-Glossar: Hypothek

Hypothek

Eine Hypothek ist die Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zu zahlen ist, und zwar zur Erfüllung einer ihm zustehenden Forderung. Sie gehört zu den Grundpfandrechten, ihr Zweck ist die Absicherung einer Geldforderung.

Anders als die Grundschuld ist die Hypothek unauflöslich mit der gesicherten Forderung verbunden (akzessorisch): verändert sich die Forderung, hat dies unmittelbar Auswirkungen auf die Hypothek.

Die Hypothek kann daher nicht ohne die Forderung übertragen werden bzw. mit Übertragung der Forderung geht die Hypothek automatisch auf den Inhaber der Forderung über.

Bei der Bestellung einer Hypothek sind folgende Rechtsverhältnisse voneinander zu trennen:

  • die Bestellung der Hypothek,
  • der schuldrechtliche Sicherungsvertrag,
  • die zu sichernde Forderung.

Es sind folgende Formen einer Hypothek zu unterscheiden:

  • Briefhypothek, § 1116 Abs. 1 BGB: Dies ist der Normalfall, nachdem dem Inhaber der Hypothek über die Hypothek ein Hypothekenbrief erteilt wird.
  • Buchhypothek, § 1116 Abs. 2 BGB: Hier ist die Erteilung eines Hypothekenbriefes ausgeschlossen.
  • Sicherungshypothek: Sie ist in den §§ 1184 ff. BGB geregelt und kann nur als Buchhypothek bestellt werden. Sie muss im Grundbuch ausdrücklich als Sicherungshypothek bezeichnet werden.
  • Höchstbetragshypothek: Hierbei handelt es sich um eine Sonderform der Sicherungshypothek, die in § 1190 BGB speziell geregelt ist.
  • Gesamthypothek: Eine Hypothek besteht über mehrere Grundstücke.

Die Hypothek entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch, außerdem muss der Gläubiger wegen der strengen Akzessorietät bereits Inhaber der zu sichernden Forderung sein. Wird die gesicherte Forderung abgetreten, geht auch die Hypothek auf den neuen Gläubiger über.

Im Rahmen der Immobilienfinanzierung gewinnt die Hypothek derzeit wieder an Bedeutung, da sie bei einem späteren Verkauf der Forderung durch das Kreditinstitut aufgrund ihrer strengen Akzessorietät dem Schuldner eine erhöhte Sicherheit bietet. Auch der neue Gläubiger kann dann - anders als bei der Grundschuld - nur in den Rest-Darlehensbetrag vollstrecken.

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