Inkasso-Glossar: Zwangsversteigerung

Zwangsversteigerung

Ziel der Zwangsversteigerung ist es, das Grundstück des Schuldners zu veräußern und den oder die Gläubiger aus dem Erlös zu befriedigen.

Die Zwangsversteigerung ist neben der Zwangsverwaltung und der Zwangssicherungshypothek eine Form der Zwangsvollstreckung in ein Grundstück. Das Verfahren ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt.

Die Zwangsversteigerung bezweckt die Befriedigung des Gläubigers durch Veräußerung von unbeweglichen Gegenständen des Schuldners. Der im Vollstreckungstitel genannte Schuldner muss also Eigentümer des Grundstücks sein. Das Gericht prüft aber nur, ob der Schuldner im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Der wahre, nicht eingetragene Eigentümer hat die Möglichkeit der Drittwiderspruchsklage (§ 771 ZPO).

Die Zwangsversteigerung wird vom Vollstreckungsgericht (Rechtspfleger am Amtsgericht, § 3 Nr.1i Rechtspflegergesetz) auf Antrag durch Beschluss angeordnet und gleichzeitig ein Versteigerungstermin bestimmt. Die Anordnung wird auf Ersuchen des Gerichts vom Grundbuchamt ins Grundbuch eingetragen (Zwangsversteigerungsvermerk).

Der Beschluss der Zwangsversteigerung bewirkt die Beschlagnahme des Grundstücks (§ 20 ZVG). Die Beschlagnahme erstreckt sich grundsätzlich auf:

  • das Grundstück
  • die mit dem Grundstück verbundenen Bestandteile und Erzeugnisse (§ 93 BGB)
  • die vom Grundstück getrennten Bestandteile und Erzeugnisse, soweit sie dem Grundstückseigentümer gehören
  • das Zubehör (§ 97 BGB) und Gewerbliches und landwirtschaftliches Inventar (§ 98 BGB), soweit es dem Grundstückseigentümer gehört

Der Umfang der Beschlagnahme bestimmt den Gegenstand der Versteigerung (§ 55 ZVG) und damit das Eigentum, welches der Ersteher erwirbt.

Ist die Zwangsversteigerung angeordnet, können andere Gläubiger des Schuldners die Zwangsversteigerung nur durch Beitritt zum Verfahren betreiben (§ 27 ZVG).

Im Termin wird das Grundstück versteigert. Es erhält derjenige den Zuschlag für das Grundstück, der das höchste Angebot abgegeben hat. Das Gebot muss jedoch mindestens bei der Hälfte des Grundstückswertes liegen. Durch den Zuschlag wird der Ersteher - anders als bei der Versteigerung beweglicher Sachen - gleichzeitig Eigentümer des Grundstücks.

Nach dem Zuschlag muss der Ersteher 10 % des Kaufpreises durch Überweisung, als gerichtliche Hinterlegung, durch die Bürgschaft eines Kreditinstituts oder mit einem Scheck zahlen. Gemäß der bestehenden Praxis ist die Barzahlung im Zwangsversteigerungsverfahren nach einer Änderung des § 49 ZVG nunmehr auch gesetzlich ausgeschlossen. Dies gilt auch für die Sicherheitsleistung.

Der endgültige Kaufpreis ist vor dem vom Gericht festgesetzten Verteilungstermin zu zahlen.

Der Versteigerungserlös wird in einem Verteilungstermin an die Gläubiger verteilt.

Das Zwangsversteigerungsverfahren endet mit der berichtigenden Eintragung ins Grundbuch.

In der Praxis ist ein Zwangsversteigerungsverfahren Verfahren häufig erfolglos, da im Grundbuch in der Regel bereits vorrangige Gläubiger (z.B. die Bank, die das Hypothekendarlehen gewährt hat) eingetragen sind. Ferner sind eingetragene Lasten (Grundschuld) im Grundbuch zu beachten, die einer Versteigerung entgegenstehen können.

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