Auch Makler haben es schwer. Oft müssen sie ihre Provision vor Gericht einklagen. Hier kommt unerwartete Hilfe vom BGH: Sein maklerfreundliches Urteil setzt sich überspitzten Anforderungen an den Provisionsanspruch entgegen.
Immer wieder kommt es bei Immobilienkäufen zum Streit um Maklerprovisionen. Dementsprechend viele Verfahren zu diesem Thema landen vor Gericht. Und weil es bei den Provisionen meist um eine Menge Geld geht, werden die Prozesse oft bis zur letztmöglichen Instanz durchgefochten.
So auch in einem Fall, in dem es um die Immobilienvermittlung für vier Eigentumswohnungen samt Stellplätzen in einer neu erbauten Wohnanlage ging. Eine Maklerin sollte für erfolgreiche Nachweis- oder Vermittlungsleistungen für jeden zustande kommenden Kaufvertrag 3,48% des Kaufpreises einschließlich der gesetzlichen Mehrwertsteuer als Provision erhalten. Nach einiger Zeit kündigte der Auftraggeber zwar den Alleinauftrag, gestattete der Maklerin jedoch auch weiterhin als Vermittlerin tätig zu sein. Nach der Kündigung kam ein Kaufvertrag über eine Wohnung zustande. Die Maklerin forderte hierfür eine Provision vom Verkäufer, weil sie mit der Schaltung eines Zeitungsinserats, verschiedenen Telefonaten und einer Besichtigung mit dem späteren Käufer vertragsgemäße Maklerleistungen erbracht und den Verkäufer auch mehrfach hierüber unterrichtet habe. Dieser sah das nicht so, woraufhin die Maklerin vor Gericht zog.
Es braucht mehr als ein Expose oder eine Besichtigung
Mit Erfolg. Der BGH sprach ihr bei dieser Fallkonstellation einen Provisionsanspruch zu. Die Richter in Karlsruhe bezogen sich bei ihrer Entscheidung auf Altbekanntes: Nach ständiger Rechtsprechung des BGH reicht es für den Provisionsanspruch eines Maklers regelmäßig nicht aus, wenn er Interessenten ein Expose zugesendet hat und er mit ihnen die Immobilie besichtigt hat. Der nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB für das Entstehen eines Provisionsanspruchs erforderliche "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages" ist aber erbracht, wenn der Auftraggeber aufgrund einer Mitteilung des Maklers in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten.
Fest entschlossene Käufer für Provision dagegen nicht nötig
Zwei Kriterien sind daher Voraussetzung für einen Provisionsanspruch:
Der Makler muss dem Kunden einen Interessenten benennen und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweisen.
Nicht erforderlich ist es jedoch, dass dem Auftraggeber vom Makler eine Person benannt wird, die bereits zum Kauf der jeweiligen Immobilie fest entschlossen ist, so die unerwartet maklerfreundlichen Richter. Typischerweise ist ein Kaufinteressent noch "auf der Suche" und deshalb, was das konkrete Objekt angeht, regelmäßig noch unentschlossen. Daher muss es bei dieser Konstellation für eine Provision ausreichen, wenn der potenzielle Käufer generell am Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnelt.
(BGH, Urteil v. 4. Juni 2009, III ZR 82/08)