Mietern, die ihren Verpflichtungen zur Zahlung der Miete nicht nachkommen, insbesondere Mietprellern, die eine neue Wohnung beziehen, wohl wissend, dass sie die vereinbarte Miete nicht zahlen können (Mietnomaden), sollen schneller als bisher aus der Wohnung geräumt werden können.
Mit strafrechtlichen Mitteln des solchen Mietern meist nicht oder äußerst schwierig beizukommen. Häufig ist der Betrugsvorsatz beim sogenannten Einmietbetru nicht nachzuweisen, mit der Folge dass die Staatsanwaltschaft das Ermittlungsverfahren wieder einstellt.
Nach der momentanen Situation im Mietrecht kann es bei geschicktem Taktieren des zahlungssäumigen Mieters zum Teil mehrere Jahre dauern, bis der Vermieter im Besitz eines rechtskräftigen Räumungstitels ist. Die damit für die Vermieter verbundenen finanziellen Verluste sind immens.
Noch vor der Sommerpause beabsichtigt die Bundesregierung das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermieteten Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln – Mietrechtsänderungsgesetz – (MietRÄndG) durchs Parlament zu bringen.
Nach dem bisher bekannten Referentenentwurf des BJM sind diese neuen Instrumentarien enthalten:
Diese Vorgehensweise in der Räumungsvollstreckung soll jetzt im § 885 a ZPO (Entwurf) sanktioniert werden. Der Vorschlag im Referentenentwurf lautet:
§ 885a Beschränkter Vollstreckungsauftrag
(1) Der Vollstreckungsauftrag kann auf die Maßnahmen nach § 885 Absatz 1 beschränkt werden.
(2 Der Gerichtsvollzieher hat in dem Protokoll (§ 762) die beweglichen Sachen zu dokumentieren, die er bei der Vornahme der Vollstreckungshandlung vorfindet. Er kann bei der Dokumentation Bildaufnahmen in elektronischer Form herstellen.
(3) Der Gläubiger kann bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, unverzüglich wegschaffen und hat sie zu verwahren. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann er unverzüglich vernichten. Der Gläubiger hat hinsichtlich der Maßnahmen nach den Sätzen 1 und 2 nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.
(4) Fordert der Schuldner beim Gläubiger nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Einweisung des Gläubigers in den Besitz ab, kann der Gläubiger die Sachen verwerten. Die §§ 372 bis 380, 382, 383 und 385 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind entsprechend anzuwenden. Eine Androhung der Versteigerung findet nicht statt. Sachen, die nicht verwertet werden können, sollen vernichtet werden.
(5) Mit der Mitteilung des Räumungstermins weist der Gerichtsvollzieher den Gläubiger auf die Bestimmungen der Absätze 3 und 4 hin.
(6) Die Kosten nach den Absätzen 3 und 4 gelten als Kosten der Zwangsvollstreckung.
Der Gesetzestext des § 569 Abs. 3a BGB (Entwurf) wird lauten:
(3a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 sind sinngemäß anzuwenden.
Das MietRÄndG versucht mit der Schaffung des § 302 a ZPO (Entwurf), diesem mit der Hinterlegungsanordnung zu begegnen. Das Amtsgericht kann bei einer wegen Mietschulden anhängigen Räumungsklage auf Antrag des Vermieters anordnen, dass für die während des Prozesses fällig werdenden Mieten eine Hinterlegung zu erfolgen hat. Erfolgt eine Hinterlegung entsprechend der Anordnung nicht binnen zwei Wochen, kann auf Antrag des Klägers eine einstweilige Verfügung auf Räumung der Wohnung gem. § 904 a ZPO (Entwurf) ergehen und die Räumungsvollstreckung eingeleitet werden.
Jetzt sieht das MietRÄndG einen neuen Paragraphen in der ZPO vor, nach dem die Räumung von Wohnraum auch auf der Grundlage einer einstweiligen Verfügung erfolgen kann.
Nach § 940 a ZPO (Entwurf) wird eine Räumung per einstweiliger Verfügung in folgenden Fällen möglich sein:
- bei verbotener Eigenmacht,
- bei konkreter Gefahr für Leib und Leben,
- bei Nichtbefolgung einer Hinterlegungsanordnung gem. § 302 a ZPO (Entwurf) und
- bei Vorhandensein eines vollstreckbaren Räumungstitels gegen den bekannten Mieter gegen den bisher dem Vermieter unbekannt gebliebenen Mitbesitzer (z.B. Untermieter) der Wohnung.
Quelle: BJM