Vor dem Abschluss eines Mietvertrages ist es in den letzten Jahren immer mehr üblich geworden, dass die Vermieter eine Selbstauskunft vom künftigen Mieter verlangen. Darin werden vor allem die finanziellen und familiären Verhältnisse abgefragt.
Hierdurch möchte der Vermieter umfassende Informationen über seine künftigen Mieter erlangen und verschiedene Wohnungsbewerber auch miteinander vergleichen. Vor allem ist es für den Vermieter von maßgeblicher Bedeutung, ob ein künftiger Mieter sich auch den vereinbarten Mietzins leisten kann und ob er sich in die bestehende Hausgemeinschaft eingliedern wird.
Zu beachten ist jedoch, dass die gestellten Fragen auch zulässig sein müssen. Dies ist aufgrund einer Interessenbewertung zu ermitteln: Dabei muss das Recht des Mieters auf informationelle Selbstbestimmung aus Art. 2 Abs. 1 i.V.m Art. 1 Abs. 1 Grundgesetz gebührend berücksichtigt werden. Auf der anderen Seite sind zu berücksichtigen die Interessen des Vermieters, der die zu vermietende Wohnung in die Obhut und Pflege des Mieters gibt und deshalb ein schutzwürdiges Interesse hat, zu erfahren, mit wem er es zu tun hat. Nach diesem Grundsätzen hat der Vermieter in der Regel ein dahingehendes Fragerecht, als er ein berechtigtes, billigenswertes und schutzwürdiges Interesse an der Beantwortung seiner Frage besitzt. Dabei ergibt sich die rechtliche Grenze zum einen nicht nur aus § 242 BGB, dem Grundsatz von Treu und Glauben, wonach der Vermieter grundsätzlich keine Informationen verlangen darf, die für den Mietvertrag überflüssig sind. Zum anderen wendet die Rechtsprechung in bestimmtem Umfang auch arbeitsrechtliche Grundsätze zu zulässigen bzw. unzulässigen Fragen im Bereich des Abschlusses eines Arbeitsvertrages an.
Die Rechtslage:
Der Vermieter bzw. der Makler ist im Sinne des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG) eine nicht-öffentliche Stelle und unterliegt damit den Regelungen des BDSG.
Gemäß § 4 Abs. 1 BDSG ist die Erhebung, Verarbeitung und Nutzung personenbezogener Daten nur dann zulässig, soweit dies durch eine Rechtsvorschrift erlaubt oder angeordnet ist oder wenn der Betroffene eingewilligt hat.
Da der Mietinteressent meistens aber nur die Wahl zwischen der Einwilligung und dem Verzicht auf die Wohnung hat, kann die Einwilligung des Mietinteressenten nicht als freiwillig angesehen werden. Gemäß § 4 a BDSG ist es aber erforderlich, dass die Einwilligung auf einer freien Willensentscheidung beruht.
Als Rechtsgrundlage für die Datenerhebung kommt deshalb § 28 BDSG in Betracht. Danach darf der Mieter nur solche Daten erheben, welche für den Geschäftszweck erforderlich sind.
Welche Fragen sind im Rahmen einer Selbstauskunft zulässig?
Bei der Formulierung der Frage sollte der Makler oder Vermieter darauf achten, die wertungsfreie Antwortmöglichkeit "verheiratet/in einer Lebenspartnerschaft" zu benutzen.
Die Frage nach dem Alter der Kinder ist jedoch heikel. Möchte der Vermieter Lärm durch Kleinkinder ausschließen, kann es rechtlich problematisch werden. Die Gerichte halten Kinderlärm im Treppenhaus regelmäßig für zulässig - ob es sich nun um einen Jugendlichen oder ein Kleinkind handelt (LG München I, AZ.: 31 S 20796/04).
Fragen nach einem Kinderwunsch, einer geplanten oder bestehenden Schwangerschaft sind hingegen unzulässig. Diese verletzen das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters und müssen nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden.
Die Einkommensverhältnisse von Angehörigen gehen den Vermieter nur etwas an, wenn der Angehörige selbst mit in das Mietverhältnis involviert ist; z. B. wenn er für den Mieter bürgt.
Nach Gehaltspfändungen darf sich der Vermieter erkundigen. Dabei ist nicht nur der Mieter zur wahrheitsgemäßen Beantwortung verpflichtet. Auch der Arbeitgeber kann sich schadensersatzpflichtig machen, wenn er auf Nachfrage des Vermieters lügt (OLG Koblenz, Beschluss vom 06.05.2008, AZ.: 5 U 28/08).
Es kann sogar eine Auskunftspflicht des Mieters über sein Nettogehalt bestehen, wenn die Miete 75 Prozent oder mehr des Nettoeinkommens beträgt. Denn in diesem Fall würde der Mietzins für den Mieter eine übermäßige und unverhältnismäßige finanzielle Belastung bedeuten (AG Frankfurt a. M., Urteil v. 27.08.1987, AZ.: 33 C 627/87-29)
Mietinteressenten, die von Sozialleistungen abhängig sind, oder die die Miete nur mit Unterstützung des Sozialamts aufbringen könnenmüssen dies dem potenziellen Vermieter sogar ohne Nachfrage mitteilen (LG Gießen, Beschluss vom 23.03.2001, AZ.: 1 S 590/00).
Der Vermieter darf einen Mieter vor Abschluss des Mietvertrages fragen, ob dessen derzeitiges Mietverhältnis gekündigt worden ist. Nach einer Entscheidung des AG Kaufbeuren, Beschluss v. 7.3.2013, 6 C 272/13 ist es ist dem Vermieter nicht zuzumuten, sich einen Mieter ins Haus zu holen, mit dem es in der Vergangenheit schwerwiegende Probleme gegeben hat. Verneint der Mieter die Frage der erfolgten Kündigung wahrheitswidrig, kann der Vermieter den Mietvertrag anfechten bzw. kündigen.
Die Frage nach einem anhängigen strafrechtlichen Ermittlungsverfahren ist ebenfalls unzulässig (AG Hamburg, Az: 49 C 88/92).
Auch Fragen nach dem Gesundheitszustand müssen nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden. Kein Mieter muss "fit" genug sein, um Schnee zu räumen oder Laub zu kehren. Dabei handelt es sich lediglich um Nebenpflichten des Mieters.
Kleintiere (Fische, Hamster, Vögel, Kaninchen, Schildkröten), die ohne Einverständnis des Vermieters gehalten werden dürfen, müssen nicht angegeben werden, wenn die Anzahl der Tiere noch im normalen Rahmen liegt.
Auf die Frage, ob sie Raucher sind und wie stark sie rauchen, müssen Mietinteressenten nach Auffassung des AG Rastatt (DWW 2005, 331) wahrheitsgemäß beantworten, sofern der Vermieter explizit danach gefragt hatte und zugleich gegenüber den potentiellen Mietern klar gemacht habe, dass er nur rauchfreie Mietverhältnisse akzeptiere. Wie das Amtsgericht weiter ausführt gehört Rauchen zwar grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters, kann aber individualvertraglich ausgeschlossen werden. Das LG Saarbrücken erachtet die Frage, ob der Mietinteressent Raucher ist, ebenfalls für zulässig (LG Saarbrücken, NJW-RR 1992, Seite 1360).
Die Rechtsfolge:
Zulässige Fragen muss der Mieter wahrheitsgemäß beantworten.
Eine zulässige Frage setzt vor allem ein berechtigtes, billigenswertes und schutzwürdiges Interesse an der Beantwortung voraus. Ein solches Interesse ist bei einem Mietverhältnis in der Regel nur dann gegeben, wenn die Unrichtigkeit sich auf Umstände bezieht, die bei objektiver Würdigung für den Abschluss des Vertrages wesentlich sind, der Mietvertrag also bei richtiger Beantwortung nicht geschlossen worden wäre. Dementsprechend rechtfertigt die unrichtige Beantwortung einer in einem Fragebogen gestellten Frage auch nur dann eine Kündigung, wenn diese Frage zulässigerweise gestellt worden ist und wenn die Falschauskunft wesentliche Bedeutung für den Fortbestand des Mietverhältnisses besitzt. Fragen etwa nach der politischen Einstellung oder nach einer Schwangerschaft sind unzulässig.
Bei unzulässigen Fragen wird dem Mieter ein "Recht zur Lüge“ zugestanden.
Beantwortet demnach der Mieter eine unzulässige Frage falsch, bleibt dies ohne rechtliche Folgen. Antwortet allerdings der Mieter auf eine zulässige Frage nicht wahrheitsgemäß, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB anfechten und/oder es ggf. auch nach § 543 Abs. 1 BGB fristlos kündigen.