Vorgeschobener Untermieter kann die Räumungsvollstreckung vereiteln

Wenn der Eigentümer einer Immobilie die erforderlichen rechtlichen Titel besitzt, dann ist die Räumungsvollstreckung des Objekts meistens kaum noch zu verhindern, sollte man meinen. Taucht aber plötzlich ein bisher nicht bekannter Untermieter auf, der ein Besitzrecht geltend macht, so kann daran die Räumung scheitern.

Der Fall: Der Vermieter sah sich schon fast am Ziel. Nachdem er alle juristischen Möglichkeiten ausgeschöpft hatte, hoffte er darauf, nun endlich auf dem Wege der Räumungsvollstreckung wieder in den Besitz seines gewerblich vermieteten Objekts zu gelangen. Mit einem hatte er allerdings nicht gerechnet: dass kurz vor dem Termin ein angeblicher Untermieter präsentiert wurde, der nach dem Hauptmieter nun überraschend Besitzrechte geltend machte. Der Eigentümer betrachtete das als einen klaren Missbrauchsfall. Die Räumung sollte seiner Meinung nach durch das Zusammenspiel mit dem ominösen Untermieter vereitelt werden.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof nahm zwar die erheblichen Zweifel des Vermieters an der überraschenden Wendung des Falles zur Kenntnis, legte aber trotzdem Wert auf ein rechtlich korrektes Vorgehen bei einer Räumung. Im Urteilstext heißt es: "Die Zwangsvollstreckung darf nur beginnen, wenn unter anderem die Personen, gegen die sie stattfinden soll, in dem Urteil oder in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet sind." Dies gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln. Mit dieser Entscheidung erschwert der Bundesgerichtshof die Zwangsräumung für Vermieter ganz erheblich. Im entschiedenen Fall hatte der Mieter das Gewerbeobjekt nach erfolgter Kündigung kurzerhand an einen Dritten untervermietet. Der Untermieter, gegen den kein Räumungstitel vorlag, weigerte sich auszuziehen.

Auch wenn klar war, dass der Untermieter nach der wirksamen Kündigung ebenfalls zur Räumung verpflichtet ist, mochten die Karlsruher Richter nicht aus Billigkeitserwägungen auf die strengen Voraussetzungen der Räumungsvollstreckung, nämlich die namentliche Bezeichnung sämtlicher Besitzberechtigten, verzichten. Dem Vermieter blieb daher nichts anderes übrig, als auch gegen den Untermieter eine Räumungsklage einzureichen, wobei nicht auszuschließen ist, dass ihm kurz vor der Vollstreckung des Urteils erneut ein anderer Untermieter „präsentiert“ wird.

Hinweis: Nur die im Haushalt des Mieters bzw. Untermieters lebenden minderjährigen Kinder müssen in der Räumungsklage nicht aufgenommen werden, da diesen kein eigenes Besitzrecht an den Räumen zusteht.

Quelle: BGH, Urteil vom 14.08.2008, AZ: I ZB 39/08