Zahlt ein Mieter seine Miete nicht, muss der Vermieter schnell reagieren, um nicht auf den Mietschulden sitzen zu bleiben. Wenn der Mieter bereits in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete
nicht oder nur einen kleinen Teil zahlt, darf der Vermieter ihm kündigen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und sollte eine detaillierte Aufstellung der geschuldeten Beträge der einzelnen Monate enthalten.
Mit Erhalt der Kündigung hat der Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist Zeit, die Wohnung zu räumen. Verlässt er die Wohnung nicht, muss der Vermieter vor Gericht eine Räumungsklage erheben. Nach Zustellung der Klage hat der Mieter noch etwa zwei Monate Zeit, die ausstehende Miete zu zahlen. Räumt der Mieter die Wohnung bis dahin noch immer nicht, kommt es zu einer Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher.
Doch dies ist meistens sehr teuer und oft bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen. Denn der Vermieter muss die Kosten für den Anwalt, den Gerichtsvollzieher und der Spedition vorstrecken (§ 788 ZPO).
Durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes (AZ: I ZB 45 /05) können Vermieter bei der Zwangsräumung Kosten sparen. Nach dem sogenannten "Berliner Modell" kann der Vermieter an sämtlichen in der Mietwohnung befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend machen. Ein netter Nebeneffekt, der wirklich Geld spart: Wegen dieses Pfandrechts ist ein Abtransport der Sachen des Mieters nicht notwendig. Der Vermieter lässt so also durch den Gerichtsvollzieher pfänden, es muss aber nicht noch der kostspielige Abtransport und die Einlagerung der Sachen teuer bezahlt werden. Die können kostengünstig zum Beispiel im Keller verstaut werden. 3000 bis 5000 Euro Ersparnis sind so möglich, nur der Schlüsseldienst muss noch bezahlt werden.
Mit diesem Urteil hat der BGH deutlich gemacht, dass es nicht die Aufgabe des Gerichtsvollziehers ist zu prüfen, was dem Pfandrecht unterliegt und was dem Mieter herauszugeben ist.
Quelle: BGH, AZ.: I ZB 45/05